+7 (831) 262 11 30
многоканальный
+7 (831) 262 11 30
многоканальный

Выбор подрядчика по строительству чистых помещений

Авторская статья от директора по развитию ГК «МОДУЛЬ» А. Шилимина


 

Большинство российских фармацевтических компаний ведут активную работу по реконструкции своих производственных площадей для соответствия GMP.

Что ставит перед компанией вопрос выбора подрядчика по проектированию и строительству комплексов чистых помещений (КЧП — ограждающие конструкции и инженерные сети). В этой статье мы раскроем важнейшие аспекты, на которые руководителю фармпредприятия следует обращать пристальное внимание, чтобы избежать нерационального расходования средств.

Модуль - чистые помещения от проектирования до аттестации

Уровень технических специалистов, которыми располагает Заказчик.

Как технологи-производственники, так и служба эксплуатации. Данные специалисты должны располагать достаточным опытом и временем для контроля работы и постоянного взаимодействия с подрядчиком. Основополагающей работой таких специалистов должно стать составление технического задания (ТЗ). От их совместной работы по подготовке ТЗ зависит, насколько точно и конкретно будут сформулированы задачи подрядчику, будут ли учтены нюансы и опыт работы конкретного фармпредприятия.

В первую очередь, при планировании реконструкции Заказчик должен ответить для себя на следующие вопросы:

Плановый срок эксплуатации КЧП.

Насколько долго современное фармацевтическое производство может сохранять технологию производства. По наблюдению за нашими Заказчиками этот срок не превышает 10 лет, во многих случаях он составляет 5 лет. Конечно, внутри существующего КЧП возможно сделать незначительную перепланировку, но серьезные переделки не возможны ввиду увязки в КЧП множества инженерных сетей и невозможности наращивания их производительности в будущем.

Объем инвестиций, который требуется для выполнения реконструкции в планируемые сроки. Как и в любой стройке, ее стоимость очень сильно привязана к срокам ее осуществления, особенно в части косвенных затрат. Поэтому Заказчик должен обладать достаточными ресурсами для динамичного финансирования строительства. Из очевидных правил инвестирования – срок окупаемости инвестиций в проект не должен превышать срока его эксплуатации.

Подходящие площади, которые позволят обеспечить:

  • принцип «комната в комнате» – обходные коридоры вдоль наружных стен здания;
  • достаточное количество запотолочного пространства для разводки инженерных сетей;
  • достаточные площади для размещения инженерного оборудования как внутри здания, так и в непосредственной близости к нему.

Что важно понимать при выборе подрядчика

Важнейшее значение для результата реконструкции/строительства имеет порядок проведения тендера. В случае проведения реконструкции небольшого участка (до 300 кв. м. ) в качестве основы единого задания претендентам достаточно использовать технологические планировки, на базе которых подрядчик сможет разработать рабочий проект для выполнения работ.

В случае более серьезных объектов базой для тендера должна быть проектная документация, и в составе работ подрядчика должна фигурировать разработка рабочей документации. Очень важным является применение в КЧП проверенных технических решений, ориентиром Заказчика должен быть мировой опыт, а не представления своих специалистов о том, как бы это можно было сделать. Не стоит изобретать велосипед

На чём можно сократить затраты при строительстве КЧП

Ограждающие конструкции – в настоящее время, в нашей стране можно найти ряд специализированных производителей, отладивших производство ограждающих конструкций. Многие подобные образцы сопоставимы с европейскими аналогами и достаточны для формирования герметичного контура КЧП с учетом требований GMP.

На чём не следует экономить

На привлечении неспециализированных на КЧП компаний общестроительного профиля. Работы по монтажу КЧП имеют огромное количество отличий от работ общестроительного характера. Прежде всего – это понимание всеми участниками процесса строительства цели создания КЧП. Опыт выполнения аналогичных работ имеет решающее значение.

Работать без генподрядчика, увязывать разнопрофильных подрядчиков между собой силами Заказчика. Как правило, это самый опасный путь, который ведет к неопределенным срокам и непредсказуемым результатам из-за недостаточности опыта Заказчика управления строительным процессом.

Уровень автоматизации. Большинство параметров КЧП (температура, влажность, перепад давления) должны поддерживаться в автоматическом режиме, для возможности содержания минимальной службы эксплуатации. Как показывает практика, для современного предприятия с хорошим уровнем автоматизации для суммарных площадей КЧП до 5000 кв. м. достаточно 4 человек.

В целом, подрядчик на стадии разработки рабочей документации должен оперативно предоставлять Заказчику выбор технических решений с указанием их стоимости и условий эксплуатации

Что требуется от заказчика

Сформированная команда проекта – администратор, технолог, инженер по эксплуатации. Очень важно, чтобы специалисты сопровождали стройку не факультативно, а системно, оперативно предоставляя ответы на вопросы Генподрядчика

Что имеет значение при анализе предложений претендентов

Провести открытый тендер с детальным ТЗ и приведением участников к одному знаменателю. Состав работ должен быть одинаков, в противном случае высока вероятность неадекватного выбора подрядчика с расчетом на существенную разницу в стоимости нарваться на значительный объем дополнительных работ по ходу исполнения контракта.

Примеры выполненных работ нашей компании

Состав предложения.

Главный элемент, подлежащий пристальному рассмотрению. В нем должны быть указаны конкретные марки, наименования оборудования, комплектующих и материалов, которые позволят провести детальное сравнение, недопустимо сравнение по обобщенным наименованиям. В противном случае Заказчик может столкнуться с обманом подрядчика, предложение может оказаться на 30–50% дешевле, а по факту будут предложены в разы более дешевые составляющие системы.

Ведь на самом деле, и «Mercedes», и «Lada» – это автомобили  😎 

Если тендер на подряд проводится по техническому заданию (без проектной документации) технические специалисты фармпредприятия обязаны провести анализ концептуальных решений систем вентиляции и кондиционирования воздуха, автоматизации. Так как в нарушение норм и правил претендент может занизить кратности воздухообмена, количество вентустановок, расширить температурные и влажностные диапазоны.

В случае проведения тендера на базе проектной документации, у Заказчика должна быть уверенность в правильности проектной документации. Для этого должно быть проведено DQ (design qualification) проекта сторонней независимой организацией. Если это условие выполнено, составление коммерческого предложения претендентом «по мотивам» проекта недопустимо.

В вопросе сравнения стоимости предложений Заказчик должен понимать, что между технически идентичными предложениями разница в стоимости редко может превышать 15%.

Положительный подтвержденный опыт работы претендента, здесь важно смотреть на работу подрядчика с Вашими коллегами-конкурентами, если у подрядчика есть опыт выполнения работ на участках аналогичного назначения, Заказчик с подрядчиком будут разговаривать как минимум на одном языке, а по факту, наверняка, подрядчик поможет избежать ошибок, допущенных Вашими конкурентами.

Особо важно на финальном этапе перед подписанием контракта в живую ознакомиться с построенными и эксплуатируемыми объектами, пообщаться с бывшими Заказчиками подрядчика. Особо ценным является многократное сотрудничество подрядчика с одним и тем же Заказчиком на протяжении многих лет. Срок выполнения работ, указываемый в предложении подрядчика НЕ может быть основным критерием выбора, т. к., есть технологические особенности выполнения работ, которые не могут существенным образом отличаться у претендентов.

Масса недобросовестных подрядчиков прибегает к указанию заведомо неисполнимых сроков, обосновывая это фантастическими условиями от производителей оборудования или невероятной организацией работ. Никто никогда не вспомнит о сроках строительства, а вот о работоспособности КЧП будут вспоминать каждый день. Поэтому при выборе подрядчика не нужно обращать внимание на неправдоподобные декларации.

График выполнения работ может подсказать Заказчику понимание подрядчиком реализации объекта, если монтаж ограждающих конструкций идет ранее монтажа магистральных воздуховодов, это повод задуматься Заказчику над квалификацией подрядчика.

Как Вы понимаете, это лишь незначительная часть аспектов выбора подрядчика по строительству комплексов чистых помещений, которые мы успели осветить.

 

Модуль – Делать больше, чем обещаешь!

И в заключение особо подчеркну, что мы выстраиваем отношения с клиентами, строящиеся на равенстве и уважении интересов сторон.

Мы несем полную ответственность за результат работ, называемую в нашей компании безусловной гарантией.

Нам важен успех наших Заказчиков, мы принимаем его, как высшую цель нашего сотрудничества. В своей работе мы придерживаемся принципов справедливого ценообразования, позволяющего развиваться обеим сторонам.